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跟上社会关注很重要!狂补租售并举类建筑常见问题,做个合格的加班狗

2016.11.22 | , ,
霍普股份 霍普股份

作者:霍普学院
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允许将商业用房按规定改建为租赁住房。此消息一出,即引发社会广泛关注。

租售并举是商业发展的重大趋势

租售并举类商业是未来商业地产的发展方向

更强调多方面妥协

设计对租售并举类项目的成败影响更大

平面设计影响因素

商业动线影响项目成败

动线的目的是拉动人流,

创造吸引顾客进入项目深处的愿望

将顾客均匀散布到项目各个位置,避免死角

方便顾客舒适的到达与舒适的离开

拉动人流的基本要求是减少视线遮挡-看得见才能卖得掉

A.视线遮挡严重

B.视线延伸,可看到内街展示面

C.后面独栋被档住,无展示面

D.视线通透,多层次展示

注意:

1.动线流畅感并非纯粹艺术角度需求,是避免视线遮挡的要求。

2.特别是销售型店铺,能否被城市看到,能够位于核心位置,是赢得投资客青睐的关键。

3.租售并举类项目中,要保持项目整体形象,必然需要持有部分占据好的沿街面以打造形象,但这并不意味着销售部分的展示要求应当被忽视。

明确的动线,在心理角度有效拉动人流

A.主次动线区分明显,主动线明确。

B.视线延伸,可看到内街展示面

注意:

1.主次动线区分明确,既保证人流不被分散,又保证次位于动线的店铺基本都能被主动线经过人流发现,避免死角。

2.主次动线区分不明,在每一个路口要求顾客作选择题,人流分散后,每个位置都无法保证被所有顾客发现。

动线应充分利用业态,环境,功能,起到有效拉动人流作用

A.商业动线与周边居民,经过人流动线不一致,不起拉动作用。

B.商业动线同时是周边居民常用动线,也是经过人流抄近道的流线,拉动商业。

注意:

1.动线设计应充分考虑周边居民日常生活的行为流线,周边步行人流的常用流线,以充分利用日常流线提升商业界面通行率。

2..利用好的景观与环境,形成强制动线,可以起到拉动人流的作用。

3.合理利用目的性业态和主力店的设置强制动线。

商业动线的设置要考虑实际情况

单纯意义的单动线或环形动线没有价值

虽然设置了环形动线,但环形动线无法形成强制动线,实际没有人流。

真正的强制动线是联系居住区与外部街道的直线动线,动线过短且过于直接,人流流失。

利用环境创造动线吸引力

动线应充分利用业态,环境,功能,起到有效拉动人流作用

上海金光绿庭和成都万象城利用高区绿化营造景观拉动人流。

动线设计应充分考虑周边居民日常生活的行为流线,周边步行人流的常用流线,以充分利用日常流线提升商业界面通行率。

利用好的景观与环境,形成强制动线,可以起到拉动人流的作用。

合理利用目的性业态和主力店的设置强制动线。

创造多首层空间

有粘性的空间不仅仅是平面的,是空间复合的

下沉一层创造多首层

下沉半层创造多首层

地形高差是创造多首层有利条件;

利用下沉广场,下沉开放停车区,同样可以人造地形条件,创造多首层;

单纯的外走廊退台,难以创造多首层,当退台加大形成活动空间后,有机会组织多首层概念。

利用租售结合创造动线吸引力

主力店的作用是拉动人流,位置应与功能匹配。

项目进深大,多条动线

影院作为目的性消费主力店位于深处,起到拉动人流作用

利用设计,保证主力店有面对城市的展示效果,并增加了主力店带动项目的能力,临路商场,背后商街的做法,其实并不符合功能匹配的要求。

街铺没有城市展示面,顾客看不到,没人气,街铺形象弱,没吸引力。

主力店临城市道路设置,目的性消费顾问顾客不需要进入商街。

好的形象能带动整个项目,与之相匹配的位置应该在入口

70%销售型项目通过造型打造项目整体吸引力、通过运营控制保证临街商铺的档次

商业项目动线设置有一定常数

垂直交通布置策略针对租,售产品略有区别

租赁业态下,购物顾客与商户使用的感受最为重要,强调如何利用自动扶梯均匀分布人流

业态销售时,投资客对铺位的升值预期最为重要,便于到达的位置更受青睐。更加强调自动扶梯如何快速拉动人流至高区,提高高区店铺售价。

垂直交通布置策略针对租,售产品略有区别

商业街内部自动扶梯布置在中庭位置,形成景观小品,强调拉动人流。

租赁业态下,购物顾客与商户使用的感受最为重要,因此自动扶梯的位置既要起到引导人的作用,更应避免遮挡店铺。

业态销售时,投资客对铺位的升值预期最为重要,便于到达的位置更受青睐,在避免遮挡店铺的同时,自动扶梯能够起到空间小品的作用,拉动人流更为重要。

空间尺度对商业的影响

并非大尺度的空间就有意义

广场的尺度应与在广场举行的活动相适应

广场的形态有时比尺度更重要

围合广场的建筑的高度影响广场尺度的感觉。

各个层次的广场受使用要求,视线及活动影响,尺度各有区别

A.项目主入口广场

项目入口广场需要有较好的视线看清整个项目形象,广场进深宜控制在正常视角(27°)与抬头视角(45°)之间,即25米-45米之间

B.项目临街广场

项目临街广场一般情况只需要向路人展示临街两层店铺的橱窗,广场进深宜控制在正常视角(27°)与抬头视角(45°)之间,即15米-30米之间.同时,如考虑临街的商业进入性强,应尽量减小广场进深;如考虑组织活动,则加大广场进深。

C.商业街主入口广场

商业街主入口广场需要考虑举行活动以吸引人流,视线需囊括活动区与商业街,广场进深宜控制在正常视角(27°)与抬头视角(45°)之间,即45米-60米之间,同时广场尽量增加进深,可以将人流引入项目深处。

D.商业街次入口广场

商业街次入口广场需考虑活动组织与进入性的兼顾,广场进深宜控制在25米-45米之间。

E.商业街内主广场

商业街内主广场需要考虑举行活动距离,但不宜尺度过大以削弱商业连续性,店铺间距离宜控制在25米-40米之间。

F.商业街内节点广场

商业街内节点广场需考虑较舒适的观看感受,即正常视角(27°),店铺间距离宜控制在20米-30米之间。

立面设计影响因素

形象是多维度要素的体现

过于强调项目整体形象,内部街道店铺展示混乱‘商业氛围弱,难以吸引人流。

花生塘只有整体形象,没有店铺形象,商铺经营惨淡,没有人气。

项目整体形象过弱,压低了顾客对项目的整体预期,品质难以提升

玫瑰坊过于强调店铺形象,入口没有整体形象,难以吸引人流。

租赁与销售强调展示不同内容

租赁业态下,强调项目整体维度下的整体性,标志性

业态销售时,需保证每个店铺拥有自己的展示效果,强调单店维度下的标准化,店面展示性。

展示界面不同,展示效果不同

城市维度下,视距远,强调大尺度形象效果

街区尺度下,强调亲人尺度效果

创造商业氛围,是立面形象多维度的统一

A.立面第一维度是建筑立面效果

B.广告位,标示,LED屏,店招等立面装饰元素形成立面第二维度

C.景观绿植,小品,外摆区域设置形成立面第三维度

D.好的商业氛围是三重维度的组合


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1条评论
秋不乏
秋不乏 2017-04-10 13:59:10 回复 0

刷了一上午资料。就这个一个有用的。炸裂。

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作者:霍普学院
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