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一对设计湿对商业规划最后一点坚持

2017.01.11 | 
真叫卢俊的地产观 真叫卢俊的地产观

作者:卢俊
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我之前一份正经的工作,是在一家商业地产公司做市场研发,其中有一块很重要的工作就是从市场的角度来审核图纸。

每次和设计院对接图纸的时候,我都会说:你们给的设计方案怎么这么丑的啊,一点都没有之前你们提报的时候那点灵动的感觉。

然后对接的兄弟也很坦然的说到:在设计之前你们就给到很多前提要求,比如你们要尽可能多沿街面然后售价可以高一点,你们也要面积尽可能的小然后自由组合这样销售风险也小一点,你们还要求柱网之间最好能装下两个铺子这样使用率高。

你们提了这些要求基本已经把我的灵魂给抹杀了,你要我怎么给你创意方案。

如果你们够大气整个商业全持有,我保证给你做出一个花样百出的排布方案。

被他这么一说,我竟一时说不出话来,好像有点道理哦。

但是回过头来又觉得不对,难道就因为这样建筑排布就放弃了全部,所有的乙方都不是应该学会戴着镣铐跳舞么。

我明白这一点,但是却还没学会如何说服设计院,直到我后面认识了大波。

大波是我在易居沃顿认识的同学,虽然他有这样一个外号,但是真心说波确实不大,头发却挺长,是一个建筑设计老兵。

他和李霞成立了一家建筑设计公司,业务一直没断过,但团队也就那么大,一年做十来个项目,就这样过了十年。

最近公司十周年,他们在回顾这十年做过的一些项目,也顺带说了下自己公司的设计理念,我觉得有些内容还是值得咀嚼和回味。

他和我聊了四个项目

第一个项目07年设计的住宅项目,但是却让他们了解了商业的意义

这是一块住宅地块,在做强排的时候方案是这样的

这是强排方案,这样的方案很常规,但是却也没有错,住宅用掉所有的开间,然后商业占掉沿街面,会所夹在中间。

这样的排布逻辑很经济,同样也是大部分开发商都会做的选择。

但是对于李霞和大波他们来说,如果想要拿下这样的方案,必须植入一些设计师的理念,做出一点不一样的产品。

所以在满足开发商对于经济利益的绝大部分追求的前提下,规划了这样一个方案。

因地制宜的将四排住宅变成了三排,然后通过中间排折叠的方式满足容积率。

并且选择把会所从沿街半开放式变成内向式的布局,从而让北向开间也得到充分的利用。

这样的调整其实就是秉持了一个核心理念: 最大程度的拉大楼栋间距,把绿化空间还给业主。

当初为了抓眼球的方案,在项目落地交付使用之后,大波特意回去看了下这个项目,意外的发现

在花园里,规划了一条非常有意境的回家之路,让用户在步行穿梭在小区里有了别样的风味

同样的,当初本来以为放置在小区内部的会所会没有人气,但是实地参观的时候看到

会所充分利用地上和地下的空间,做个一个内花园, 从而使得地下车库拥有了采光,并且会所也最大程度的包围在绿化之中。

因为景观好也距离业主更近,这个会所没有对外但同样也经营的很好。

当初这样一个小小的尝试给了大波很大的信心,让他们知道哪怕有很多束缚条件但是一个小优化就可以带来很多的小创新, 为用户提供一个舒适合理的空间本质上也不违背开发商的利益诉求

所以我们看他们做的下一个商业方案就可以看到一些端倪

在我们拿到一块商办项目的时候,我们经常给到的投标方案是这样的

一个大盒子做成MALL,再带一个步行街,外围是几栋需要形象的塔楼

这样的方案很常见

但是跟过项目的朋友都知道,到了后期的时候会经常遇到这样的情况: 这个MALL体量太大,对于招商运营有点难度,希望压缩面积;或者地块整体太大希望分期开发

面对这样的前提的时候,很多设计院下意识的都会给出这样的方案

是的,把一个大盒子劈开两半,压缩了集中式商业的面积,也多了不少的临界面

这是大部分设计院都会给的选择,当甲方看到这样的方案的时候,总是觉得哪里怪怪的,然后提问的时候设计院一摊两手说:不是你们要求的嘛

是的,大部分设计公司都做了最简单的做法,一分为二是一个必然的选择,但是在这个前提下,李霞依然做了一点小尝试

虽然一分为二,但是还是希望内部有一个大的中庭可以聚拢人气, 虽然一分为二,但是依然希望建筑拥有连廊在需要的时候可以二合为一成为一个真正的综合体

当建筑植入这样的理念的时候,最后呈现的方案是这样的

内部有一个大的中庭

我们从细部图可以看到

大的中庭也聚集的人气,然后两个盒子之间有连廊连着,且内部步行街上也有穹顶,很显然这样的规划是对当下的妥协,但是也没放弃对未来复兴的希望,而这样的方案同样也得到甲方的认可

这两个项目后,后面对待所有的项目,他们都秉持这样的规划模式

很小的基地内部,也要规划一个有意思的聚人气的地方

李霞和我说,这样的规划可以让人更加好的享受这样的空间,对于盘活商业来说有好处,当然对于用户来说有这样的环境转换也会更愉悦。

另外对于一个社区型的商业

李霞和大波也一定希望在项目内融入这样的理念

商业区域有这样的内凹设置,这一块又是回家的入口,也是社区商业一个半敞开的空间。

正是因为这样的规划,让整个项目有了不一样的感觉,商业和住宅有机的融合在一起,集中性的小MALL在这样的沿街商业边上也没有那么孤立。

项目从样板段到未来实际交付过程中都用了足够的空间来承载这样生活的美好。

同样的,给人带来愉悦的过程中,建筑排布也因此多了不少的沿街面,商铺的价值潜意识里得到了提升

后来李霞和我说,未来公司的所有项目都坚持这样的规划理念

这样一个个聚散有度,愉悦用户但同样不违背商业价值的排布方案就这样一个个出来了

这是一种什么样的产品规划理念呢

我们看到他们的设计方案里永远都有这样一个聚合人气的空间

李霞用了一个词语给我总结

开放和聚合

对于这样的词汇我尝试着用自己的角度来理解

对于建筑设计,不损失甲方土地价值是第一原则,所以我们很少看到大波和李霞做出很夸张的造型。

但是同样的,在这样的基础上,不代表会牺牲用户舒适度,他们非常坚持一个原理,就是在商业排布的时候一定要有这样又开放又能聚集人气的地方,只有这样的空间存在,整个商业才是活的。靠招商业态可以让人消费,但是通过合理的商业规划却可以让人愉悦。

这个理念从李霞和大波创立公司之初就一直存在的

但是我们也发现了,正是因为坚持用户感官至上的建筑规划,悄然间也在提升了商业的价值。

不论是因此有了更多的临街面也好,还是因为人气足了价格高了也好,整体的商业价值都得到一定程度的提升

私底下的时候我问大波,为什么会选择这么一条路,大波说的也很实在:在现在这个时代,一味的迎合开发商其实也拿不到项目,与其这样不如认认真真做点好项目,而现在这条路就是我们坚持的。

哦,忘了说他们公司了

team+

一直在为金地万科等大公司服务,但是一直很低调没有很高声的对外说过,就这样做了十年。

当然这一次为什么我想为大波为李霞或者说为team+聊聊呢,理由也很简单,大波郁闷的时候和我说过一件事:为一家知名开发商做过一个项目,但是后期宣传的时候开发商只提景观设计公司而没有他们,而这让他们意识到品牌的重要性。

而我选择愿意聊聊的原因,其实也很简单,现在有想法的设计公司有,踏踏实实做项目的设计公司也有,从概念方案到落地实施都懂的设计公司也有,老大所有项目都亲自跟的公司也有,但是这四块都有的我觉得不多,而team+应该算其中之一。

一个设计师,一个对商业规划有坚持的设计师,在现在来看还是挺稀缺的。

各位,你们有遇见过什么奇葩建筑设计公司么,有没有给你们带来过什么烦恼,快来聊聊!


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QQ截图20170111094353.jpg

2条评论
〞 逆帆
〞 逆帆 2017-04-28 15:55:35 回复

非常值得学习与借鉴!

YO哥
YO哥 2017-01-11 10:40:10 回复

不错,我喜欢

真叫卢俊的地产观 真叫卢俊的地产观

作者:卢俊
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