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这帝都的5个合院别墅,解决痛点各有奇招!

2017.02.20 | , , ,
户型库 户型库

作者:好评与差评
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俗话说:买套房子穷三代,选错户型悔一生。

商品房是我们大部分人一辈子购买的最贵的商品,户型的好坏很大影响了我们每天的居住品质。

今天,库哥给你推荐帝都的高端合院产品。

PART 1

最近一年时间,合院产品在北京楼市大肆风靡,颇有「谈别墅,必合院」的势头。

早在两千多年前就有合院形式的建筑出现,随着时间的推移,合院也被赋予了更多的文化内涵与厚重感。

不过,2016年兴起的这股「合院风」,还有它独到的「经济逻辑」。

▲传统合院

首先是经济账。独栋别墅报批已被禁止,市场上已经很难出现容积率在1.0以下的地块。

为了平衡高容积率与高溢价产品之间的关系,开发商不得不在双拼、联排、叠拼等众多产品形式中寻找新的突破点,颇具创新组合方式的合院产品应运而生。

其次是私密性。无论是双拼还是联排,它们的庭院都是一个相对开放的空间,很容易受到外界视线的干扰。

而合院的内庭院在楼栋中围合而成,可以避免与周围的对视,形成相对私密的空间,领域感更强。

第三是采光面。就细节来说,合院产品开间大,进深小,采光面充足。

由于围合式的布局,合院的地下空间可以做到两面甚至三面通风采光,而联排只有南向庭院会有较大尺度的采光井。

所以,合院产品的流行,并不是偶然。

PART 2

不过当大多数开发商都青睐于合院时,产品与产品之间的细微差别,也挺令人回味。单单就产品排布这一点,就在北京楼市产生了多个版本。

为了让大家有更直观的感受,评论君制作了一版抽象的排布图,技术比较感人,不嫌弃的都是真爱。

去年,龙湖最受争议的景粼原著,在合院的排布上,选择了比较少见的「L型南北排」。

▲景粼原著排布抽象图

在大多数人的认知中,联排别墅东西向的排布比较常见,就单个组团来说,你的邻居会分布在你的左右两侧。

而景粼原著采用的是南北排,通过前后链接的方式进行排布,这样一来,你和邻居就变成了「屋前屋后」。

一般来说,景粼原著之所以如此排布,是为了把联排别墅营造出双拼别墅的形式感,将容积率的应用发挥到极致,而这将会带来几个比较棘手的问题。

▲景粼原著项目信息

首先入户方式会面临挑战,在景粼原著你可以发现东、西、南、北四个方向上的入户。

这是因为南北排布之后,只有最前端和最后端的楼栋可以实现南北入户,大量楼栋要么要从东边入户,要么要从西边入户。

东西入户并非不可以,但是对于习惯了南北入户的客群来说,是否需要一个适应过程非常值得探究。

▲景粼原著沙盘图

另外,还有一个非常重要的问题就是,为了阻断邻居之间的对视,除了组团的最后端的楼栋之外,其余楼栋北向都没有窗户,否则你一抬头就能看到对方的花园。

不得不说,私密性与通透性一直以来都是合院产品比较难以平衡的痛点,评论君无意点评,但是通过排布方式的选择,还是能够看到项目方在这个问题上的取舍态度。

在同一个问题上,万科观承别墅二期用一个小细节缓解了这个矛盾,有时候只要再向前考虑一步,也许就能获得一个不一样的结果。

▲观承别墅项目信息

▲观承二期排布抽象图

万科观承二期以「L型东西排」为主,业主的入户方式被统一成南北入户,南向从庭院入户,北向则直接进入楼栋。

在南北方向的排列中,万科观承二期没有采用「镜像反转」,而是「平铺排列」,这样也会遇到像景粼原著一样的问题:

那就是,北面住户的花园与南面住户的北墙接壤。如果照顾北向住户的私密性,就要牺牲南向住户的通透性。

怎么办?

万科比较讨巧的一点就是,在南向户型的北墙上,做了一个「百叶通风窗」,这样南向的住户依然无法看到北向入户的院子,但是却可以实现「南北通透」。

这个改造很值得各方借鉴,值一个好评。

PART3

泰禾是院子系产品的老手了,它与北科建联手推出的丽春湖院子排布方式是「U型东西排」,入户是南北入户。

▲丽春湖院子项目信息

▲丽春湖院子排布抽象图

在南北向的排列中,丽春湖院子采用了「镜像反转」,所以无论是南向,还是北向的住户,都是从前庭院进入楼栋。

由于丽春湖院子是「U」型围合,为了照顾地下层的采光,丽春湖院子的内庭合院做了下沉处理。

▲丽春湖院子沙盘

这样的布局更类似中国传统的四合院,在加强内庭院的私属性的同时,采光难免会稍稍受些影响。

然而,区别于以上三个项目,一个与以上排布都不同的项目:棠颂别墅。

在排布上,其并非单纯选择「镜像翻转」或者「水平铺陈」,而是选择了「工字殿」的风格。

所谓「工字殿」,是宋代皇宫中主殿所采用的建筑模式,至清代宫殿仍有沿用,北京故宫的文华殿、养心殿等皆是如此。

入户先入园的设计,也很有「礼序感」。

▲棠颂别墅沙盘

▲棠颂别墅排布图(部分)

这种排布和北京传统胡同、四合院的格局更加相似,以胡同将区域分割为不同的院落组团,避免了排布的单调。

同时,「工字殿」的形制可以扩大楼栋的采光面,可以达到两面甚至三面采光。

不过弊端也在于,扩大采光面的同时,邻居对视的几率也会增加,对私密性的处理是一个挑战。

▲棠颂别墅项目信息

中粮·瑞府,私密性和采光处理综合协调得最好的一个。

在排布上,与丽春湖院子类似,为「U」型布局,但是其地上两层,局部一层的设计很值得玩味。

在以往的经验中,地上三层是别墅产品的主流,主动降层为地上二层的中粮·瑞府有些别致。

▲中粮瑞府

层数减少后,墙体自身对阳光的遮挡降低,内庭院的采光效果会更好。同时,楼层做了「坡屋顶」的处理,阻挡邻居间的对视。

这样视线可以被挡住,但是阳光却可以被放进来。即便你身处二楼,也看不到邻居的庭院和窗户,绝对保证了私密性。

身在至少70平米的内庭院里,举目环顾,确实看不到合院邻居的任何画面,一股真正的踏实感油然而生。考虑到中粮瑞府的样板间与丽春湖院子一样,是在项目的实楼里实景展现,所以,这里面就少了很多影影绰绰的水分。

▲中粮瑞府沙盘

▲中粮瑞府项目信息

并且,降层之后房屋的功能依然强大,实际上在降层之后,楼栋的功能区更加集中,上下动线减少,从实际使用感受看,反而会更舒适。

其实,对于项目来说,也许并没有100%完美的排布方法,一方凸出的前提必然是另一方的妥协。

比如,想要多面采光,就需要接受对视的可能;想要更加私密的空间,也许就要放弃更加通透的选择;想兼顾,但这个产品或许只有两层,而你又对独享的主人层心心念念。

在了解了足够多的细节后,你更能明辨,在此与彼的平衡中,项目方的选择是否戳中了购房者——你的痛点。


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