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建筑师总结最全购房攻略,曝光所有陷阱

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由于多年从事住宅设计工作,身边朋友买房总会跑来咨询我,或是给我看户型图,或是给我捧来一叠楼盘资料让我出出主意。

有时候我可以给他找到楼盘的设计院问问结构专业的意见,有时候我还能模拟计算一下日照。自然对于那些没有相关专业知识的朋友来说,都是非常有价值的。

有了一定的成功经验,问的朋友自然越来越多。于是想总结出来随时给朋友分享。

这些经验主要从建筑师的角度分析,简单实用性经验。最终还是有些长,不过毕竟买房是大事,开发商又越来越精明,多一些防范总是好的。

1

认识你的开发商,不要盲目相信大品牌

自从某桂园的不断被曝质量问题以来,某科的房屋质量也饱受诟病。很多人觉得牌子大的房企质量就一定过关,实际不然。大房企有自己的质量把控体系,相应也有自己的成本管控要求,这个成本的要求就是“在满足基本质量的同时降低成本,甚至不惜牺牲质量。”很多房企在地方城市采用合伙人的经营方式,项目负责人有绝对权力,对于质量的把控,有时候总公司也无能无力。

有结构师和我说,同样一栋30层的大楼,给不同开发商做的结构设计,结构造价就可以相差几十万建造费用,虽然都能符合国家要求相应的结构要求,但是建筑抗震能力却相差很多。那种造价低的往往是依照国家最低标准做,多是大型房企才会要求如此“严格”。在住宅设计中,能省多少钱是评价一个结构设计师好坏的重要标准。

2

别被效果图海报忽悠了

在购买房子的时候,报刊及媒体广告上,楼书上的效果图往往是你对小区整体环境的第一印象。殊不知在这一刻,你就已经中了开发商的圈套。

效果图造假,可以说是建筑设计师的一个常规套路,通常是开发商授意要求,一些微小的差别往往不会被发现。比方说,效果图里的超大间距,中央景观,泳池会所等。它们或真或假地把最好的一面展现在你的面前,然后在角落用最小号的字提示你“效果图仅供参考”。

通过虚化后排建筑,减弱建筑群的压迫感

这样的视角你无法判断实际的建筑间距,很多时候做了假

3

户型图里的视觉魔术

在售楼处,你会拿到一张打印精良的彩色房型图,上面清楚地表达了房型信息,每一个房间的家具都给你设计好。

用心检查,就会发现表面精致的户型图后面藏着许多销售小伎俩。

有的户型图没有标注关键的房间尺寸,表面看90平做了3个房间,实际每个房间都很小,使用时除了一张床什么都放不下。

这个90平的户型设计了三个房间,看起来空间还很开阔

但是你会说户型图上不是放了床还有衣柜吗,看来还挺宽阔的呀?原来在设计户型图的时候,家具已经被悄悄缩小了比例。

同时看户型图还要注意一些小细节,比如是否有安放洗衣机的地方?入户鞋柜如何摆放?阳台是否有墙柱遮挡?有没有不能采光通风的卫生间?

4

样板间如何造假

样板间里也有猫腻,即便是设计师也不免会中招。

首先样板间分为实地样板间和异地样板间。实地就是实际的房型做,异地就是因为楼未建成或种种不可描述的原因,“按照实际尺寸”在售楼处内或者另找块地把户型建出来给客户参观的样板间。

为避免交房后客户投诉,样板间一般会标明与实际不符的地方,也不敢在建筑尺寸上做假。但是通过装修手段和室内灯光的配合却可以起到遮羞的作用。比如采光较差,面积较小的厨房,通过开放式餐厨一体的设计来展示。而实际中,很少会做开放厨房。

和户型图一样,样板间的家具都是特别定制的,随身带把卷尺,看看床的长度,衣柜的进深是否合理也是非常有必要的。

本身局促的房间,利用靠窗床、窄书桌、小椅子的布置扩大空间感,并通过超广角镜头拍摄

5

层高差一点可能差很多

对于一个户型图来说,还有很多没有交代的重要问题,层高就是一个。

一般的住宅层高2.9米比较合适,也不乏很多开发商为了省成本把层高做到2.8米。如果考虑到梁和吊顶的高度,舒适度大打折扣,要是做中央空调,那体验就更差了。如果是超过180平的大户型,层高能做到3米到3.3米是比较合适的。所以购房前询问下房子的层高是很有必要的。

这里要说明下,层高不是净高,2.9米的层高差不多净高2.75米左右,售楼小姐往往也会利用这个来模糊你的概念。

6

楼型图为什么那么重要

按照一般的购房流程,选户型的时候,售楼小姐会带你来到沙盘前,用激光笔给你指出户型的位置。

这中间其实少了一个重要的环节就是看楼型。一般的售楼处都会有楼型图,你不提她也不一定会给你拿,特别是一些较差位置的户型。

户型图上看起来南北通透、采光不错的房子摆到楼型图里就出了问题。原来北房间窗外还有一条公共走道,原来厨房的窗户是从天井里采光,原来你主卧窗户对着别人家的客厅。。。简直可怕,然而很多购买期房的朋友在入住前却根本没有想到。

只看户型图,你无法想象北侧阳台后面还有一个公共走廊,卫生间和厨房朝向一个凹槽

只看户型图,你感受不到右边卧室窗户和厨房采光在一个深深的凹槽之中

7

“公摊面积”不得不懂

公摊面积可以说是中国特色了。明明买的120平的楼,实际只住了80平,这些公摊面积很多又是平常不会使用的消防楼梯,但是我们消防要求越来越高,楼梯、前室、走廊的宽度面积都在提高,越新的大楼公摊就越大,当然也更安全。但是对于几万块一平米的房子来说,还是非常心疼呢。

更有一些大楼,因为一楼大堂面积大了,公摊就会大。两户公用同一个楼梯,因为隔壁的户型面积小,自己的公摊的面积就大。同样一套房子,因为隔壁面积的不同,自己的面积就会变化,实在很无语。所以了解公摊很有必要。

上面两栋楼的楼形图,右边和中间的户型是一样的,但是由于下图左侧户型减小了14㎡,从而下图楼栋的右侧户型增加了1.1㎡的公摊面积,中间户增加了0.9㎡的公摊面积。这些都会计算在你的建筑面积里面。

一梯几户也同样关系到你的公摊面积。一部电梯服务几户人家,决定了你等电梯的时间,然而电梯是不是越多越好呢?显然不是,因为电梯也是会算到你家的公摊面积里面去的,一部电梯有6个平米,加上5平米的候梯厅就是11平米,也就是说多一部电梯对于两户一个单元的人家而言每户就增加了5.5平米,按照五万一平的单价,就差了27.5万。

那么电梯多少比较合适呢?对于楼层在30层左右的住宅,每单元两户的人家来说,一部电梯比较勉强,两部就比较舒适。一个单元三四户的楼房,两部电梯就正好了。

8

靠近电梯的房间有什么问题

楼型图里可以看出你家房间有没有和电梯相邻的卧室。按照规范,电梯相邻的卧室需要做双层墙,因为电梯运营过程中会产生一定的噪音,双层墙能起到一定的降噪功能。所以尽量避免选择与电梯相邻的卧室。

东户小房间靠近电梯,可能有噪音干扰

9

顶层的房子该不该买

都说顶层的房子不要买,会漏水,而且保温性能也差,夏天热得要死。事实确实如此。因为建筑都是有使用年限的,而建筑材料的年限也不一样,防水保温材料的年限最短,往往只有十年,每隔几年就应该做一次更换。首先要物业管理负责,其次还要保证购买的材料质量过关。不然只能是自己掏钱动手了。

而保温材料再好也不能完全隔绝热量。过去有开发商在顶层做双层楼板的设计来取得隔热效果,但现在很少有开发商愿意这么做了。

10

底层的日照一般要比高层差

日照是个非常神奇的东西,不通过专业软件几乎很难判断出来。但是有一些基本的数值是肯定的,比如高一层的日照肯定比低一层的要好,而房屋距离的远近不能代表你日照条件的好坏。大多数小区的日照都是卡着刚好满足规范过的,所以后排一层的日照一般好不到哪里去。现房销售的时候,有的售楼小姐会和你说某个低层南向房间要做成书房,储藏间,厕所,将来再给你改造成房间,那么说明这个房间的窗户可能是不满足日照规范的。

日照软件生成的一层日照分析图,两种蓝色区域均为日照不满足的地方,建筑师一般都是按照正好满足日照的最近距离排布楼栋,所以后排一二层的日照条件都会较差。

11

学会看总图

初步的看总图主要是看周边的环境,小区出入口位置,房屋是不是朝南,前后景观如何,楼栋的间距是否够大。细心的就会观察汽车坡道出入口在哪里,小区电房在哪里,垃圾房在哪里,这些都是要尽量避免的。

通过总平面图了解更多的信息

12

选择什么样的建筑风格

如果说前面的内容你都能了解个大概,建筑风格的选择,可能你就觉得纯粹是一种个人喜好了。别急,小区建筑立面的选择也是非常重要的。

首先,建筑立面是建筑成本的很大一块。成本最高,效果最好的是石材立面,可以历久弥新。然而现在大多是都是用的真石漆和普通外墙涂料,这种产品质量参差不齐,施工水平也因人而异。经历了几年的风吹雨淋,就会造成剥落、空鼓、变色。看起来惨不忍睹,而后期重新刷涂的成本也很大,小区交付后就很少有人愿意掏钱维护了。

建筑外墙中有两个比较常用的新材料,一种叫做GRC,一种叫做EPS,它们都被用于制作建筑外立面上的装饰线条。GRC是一种新型混凝土材料,EPS是则是一种类似泡沫的材料,安装简便,在外表面涂上真石漆可以达到以假乱真的石材效果,但却不耐压,稍微敲击就会被破坏,露出里面的泡沫。如果安装空调的工人踩上去还有安全隐患。交房后,一旦破坏再要重新制作安装又是非常麻烦的事情。几年前就出现某高档别墅采用EPS材料被投诉的事件。如今这种材料仍然是最普遍的建筑外墙装饰材料,其实并不是线脚越多越复杂的造型就好,国外人比较讲究实际,不会做夸张的装饰线脚,而是采用比较节能的外墙材料。

EPS建筑线脚,内部为泡沫材料

其次,不同的建筑风格会影响你的内部感受,古典建筑风格特别是柱式较多的ARTDECO风格强调竖向线条,阳台上可能有柱子遮挡视线,窗户的宽度也较小。而现代风格往往有大量的落地窗,视线比较好,但是节能性又差了一些。

古典主义风格强调竖向线条,阳台往往只有一面对外,视野及日照受到影响。

现代主义风格的建筑一般会有宽敞的阳台,提供较好的采光和视野

最后还要仔细查看建筑的外立面有没有合理设计每个房间的空调外机位置,和空调管预留孔洞,这些都是影响小区美观的一部分。

以上买房的几个小技巧你都记住了吗?最后我要说的是,有些人认为买房是自己的事情,自己住得舒服就行,但买房也是一种投资,被大众认可的房子才能起到保值作用,所以在购买前多花些时间去研究还是非常值得的。

14条评论
易衡
易衡 2018-12-20 16:23:14 回复 2

作为建筑师,呵呵 买房有三个要点,地段、地段、还是地段

非鸟
非鸟 2018-12-20 16:39:49 回复 1

买房子分两种:投资看地段,自住看需求。既然是看需求那就见仁见智了,地域不同需求也不同。比如日照这事就是各个地方有自己的感受了。另外如果是两个上班族你买一套每天8点到16点或者9点到15点有太阳的房子来干嘛?专职晒被子吗?

Glong 2018-12-20 16:26:56 回复 1

开发商不愿看到的文章,哈哈!

gaosaga 2019-01-25 16:21:08 回复 0

回复 猫猫: 从概率来讲,精装修房子的问题比自己装修的要多。

猫猫
猫猫 2019-01-02 13:41:13 回复

分人。我买的万科的精装,用了三年多了,没出过任何问题。我们同一个小区的房子,很多邻居的装修都出过问题,就算同一个装修队,不同的人装出来的,质量都不一样。这东西看运气。

猫猫
猫猫 2019-01-02 13:43:00 回复 0

回复 我去2016: 再说上班也不是24小时啊!总有周末啊!不能因为我用的少,就给减了吧!

我去2016
我去2016 2018-12-21 08:58:50 回复

对,就是专职晒被子。阳光的作用非要有人在屋里才能体现得出来?

猫猫
猫猫 2019-01-02 13:41:52 回复 0

回复 恒默: 反正早晚都会买,哈哈哈。

猫猫
恒默 2018-12-24 10:26:24 回复

就佩服我自己,没钱买还点进去看完了全部内容

猫猫
猫猫 2019-01-02 13:41:13 回复 0

回复 gaosaga: 分人。我买的万科的精装,用了三年多了,没出过任何问题。我们同一个小区的房子,很多邻居的装修都出过问题,就算同一个装修队,不同的人装出来的,质量都不一样。这东西看运气。

gaosaga 2019-01-02 11:11:53 回复

还有,可以的话,千万不要买带装修的房子。我做这一行,太清楚那做功有多差了。

猫猫
猫猫 2019-01-02 13:39:31 回复 0

也不是说大开发商就一定质量有保障,只能说,小开发商更没保障,相比之下,还是选大开发商吧!

gaosaga 2019-01-02 11:11:53 回复 0

还有,可以的话,千万不要买带装修的房子。我做这一行,太清楚那做功有多差了。

恒默
恒默 2018-12-24 10:26:24 回复 0

就佩服我自己,没钱买还点进去看完了全部内容

女儿墙 2018-12-21 18:56:29 回复 0

很专业,我学建筑的都没发现有这么多陷阱

我去2016
我去2016 2018-12-21 08:58:50 回复 0

回复 非鸟: 对,就是专职晒被子。阳光的作用非要有人在屋里才能体现得出来?

非鸟
非鸟 2018-12-20 16:39:49 回复

买房子分两种:投资看地段,自住看需求。既然是看需求那就见仁见智了,地域不同需求也不同。比如日照这事就是各个地方有自己的感受了。另外如果是两个上班族你买一套每天8点到16点或者9点到15点有太阳的房子来干嘛?专职晒被子吗?

Tonkey
Tonkey 2018-12-21 07:46:59 回复 0

回复 非鸟: 你住一段时间没阳光的房子就知道了

非鸟
非鸟 2018-12-20 16:39:49 回复

买房子分两种:投资看地段,自住看需求。既然是看需求那就见仁见智了,地域不同需求也不同。比如日照这事就是各个地方有自己的感受了。另外如果是两个上班族你买一套每天8点到16点或者9点到15点有太阳的房子来干嘛?专职晒被子吗?

firtime99
firtime99 2018-12-20 12:05:33 回复 0

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