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建筑师的实战经验:设计背后之“建筑密度”

设计背后 设计背后

作者:珣哥
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文/王珣  北京汉通建筑规划设计顾问有限公司总建筑师

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建筑设计过程中,设计师常常重视容积率、建筑高度、绿地率、停车位等经济技术指标。而建筑密度作为建筑设计的一项技术指标,常常被大家所忽视,本文将揭开“建筑密度”重要性的面纱。

 

多年前承担某个商业街项目设计工作,该项目为完全销售的商业店铺。我方开始设计时,前设计单位已经帮助开发商完成总图设计,但是通过对经济技术指标的分析,发现设计存在不小的问题。如表1所示:


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表1:原方案经济技术指标表


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表2:原方案建成后销售额估算表


由表1可以看出,原方案的建筑密度为28%,这个指标对于开发商而言,存在着利润的重大损失。由表2可以看出,商业共有三层,且每层面积相等。

建筑密度是指建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例,也即建筑物的覆盖率,具体指:项目用地范围内所有建筑的首层总面积与规划建设用地面积之比。它可以反映出一定用地范围内的建筑密集程度和空地率。

 一般而言,在总建筑面积(容积率)确定的条件下,住宅建筑减小建筑密度,增加公共绿地面积,可以提高住宅小区品质与档次。而商业建筑恰恰相反,由于首层商业的销售价值和租赁价格远远高于二层以上,所以应当尽量将首层面积最大化,以保证投资的利润最大化。


 一般情况下,商业街的建筑密度在35%至45%之间,数值大小由用地条件和形状决定。对于大型集中商业,如购物中心、百货大楼等,其建筑密度往往能达到60%以上。


 基于上述原因,在容积率和总建筑面积不变的条件下,我方将原方案进行修改,调整后的经济技术指标如表3:


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表3:新旧方案经济技术指标对比表

新方案将建筑密度调整为38%后,首层建筑面积达到19000㎡,面积比原方案的14000㎡增加了5000㎡,也即将5000㎡的三层商铺调整为首层商铺,单价由0.8万元/㎡提升到1.8万元/㎡,每平米增加1万元,仅这一项增加纯利润5千万元。调整指标后的销售估算如下表:

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表4:新旧方案建成后销售额估算对比表

由表4可以看出,在总建筑面积不变的条件下,通过建筑密度的调整,使得销售总价提高60200-53200=7000万元。对于一个原预计销售总价为5.32亿元的项目来说,经过方案的重新设计,能带来7千万的纯利收益,由此可见建筑密度在建筑方案设计中的重要性。

上述调整还带来两个附加优势,一是由于三层建筑面积减少,首层建筑面积增加,使得土建成本大量降低;二是由于三层商铺面积减少,增加大量二层屋顶的室外露台,可以作为赠送三层商铺的有利条件,扩大三层商铺的“外摆”营业面积,提高三层商铺的销售单价。此两点同样能够增加相当可观的利润。

面对新旧两个方案的经济技术指标表和销售估算表,当看到开发商沉思的表情时,“设计创造价值”的含义已经充分体现出来。

【题外】

对于商业街项目而言,建筑密度过小,意味着商业街的宽度加大,当宽度过大而失去顾客步行逛街的尺度,商街的繁华气氛会急剧减弱。例如同样长的两条商业街,一条宽50米,一条宽15米,如果两条商业街上均有100名顾客,那么两条商业街的顾客密度和人气立即显现出来。

逛街的消费者往往有从众的心理,也即当看到别人扎堆的商铺或商街,往往觉得这个商业肯定受大家的认可和喜爱,从而抱着新鲜好奇的心态加入到消费人群中去。过去有很多不法商贩通过“托儿”来实现较高的人气指数,也是充分利用人们从众的心理。通过对商业交通空间的把握和设计,来增加顾客密度和人气,也是提高商业价值的重要方法之一。

由此可见,建筑密度对于商业建筑来说,是需要优先解决的经济技术指标。



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3条评论
张艺鑫
张艺鑫 2019-08-22 15:27:55 回复 0

(^o^)/~

一叶扁舟
一叶扁舟 2017-08-03 23:02:46 回复 0

受益了,感谢您

神个魂啊颠的倒
神个魂啊颠的倒 2017-08-03 18:30:50 回复 0

中肯

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作者:珣哥
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