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住房如何拯救一座城

全球知识雷锋 全球知识雷锋

作者:孙灿
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作者:孙灿

“如果你是一名建筑师,你为什么要学习公共管理?”

“当我们看到城市变得更加密集和多样化时,我们如何开始创造更和谐的空间?从理论上讲,如果人们住得离得越近,可能会变得越混乱。”

“帮助致力于振兴有色社区的非营利组织,加入从不同角度展示价值的设计公司,确保建筑环境的未来真正反映我们塑造的社区。

本文整理自2019年3月27日于Harvard GSD举行的讲座。同时也是哈佛大学住房研究联合中心(Harvard Joint Center for Housing Studies)系列讲座John T. Dunlop Lecture的19周年讲座。讲座原题为 19th Annual Dunlop Lecture: Kimberly Dowdell (Century Partners; National Org of Minority Architects),由Kimberly Dowdell主讲。宾夕法尼亚大学景观硕士孙灿记录整理。感谢闵冠、麦麦提供的帮助。




记录者:孙灿

华南理工大学 BArch建筑学学士,宾夕法尼亚大学MLA2景观硕士在读,Penn Design Real Estate Club First-year board。



主讲人:金伯利·道尔

(Kimberly Dowdell)

Kimberly Dowdell是底特律的一名建筑师和房地产开发商,她是NOMA (National Organization of Minority Architects) 和HOK事务所的负责人,任教于密歇根大学建筑学院。她曾在康奈尔大学学习建筑,在哈佛大学学习公共管理和房地产。


正文共11374字40图,阅读完需要15分钟


导语

本讲座由GSD住房研究联合中心主任Christopher Herbert开篇介绍

毫不夸张地说,如果没有邓洛普教授(Professor Dunlop)坚定不移的远见和坚持不懈的努力,我们今天可能没有机会在这里庆祝住房联合研究中心成立60周年。因此这个讲座以一个小而重要的方式来表达对他所做一切的感激:促进对住房问题的理解,提供政策信息,培训下一代住房领导人。邓洛普演讲 (Dunlop lecture) 从住房问题的多种视角出发,为住房建设、金融、政府的杰出领导人提供了一个平台。直到今晚讲座中还没有出现过一位实践建筑师。所以今晚我们很高兴能迎来金伯利•道尔(Kimberly Dowdell)来填补这一空白,分享她的故事。

*Dunlop lecture: 旨在表彰约翰·T·邓洛普 (John T. Dunlop) 教授的贡献方面。教授一生从事调解,仲裁和争议解决工作, 对国家建筑业和住房做出突出贡献。

回顾过去的讲座列表,可以看到自本世纪初系列讲座开始以来最为突出的住房问题。在最初的几年里,政府非常重视居住者拥有住房的机会,这反映出当时国家的重点是纠正过去住房市场不平等的政策目标。在随后的几年中,租赁性廉价用房(affordable rental housing)*占据了中心舞台,并需要在联邦政策中实现更大的平衡。

*租赁性廉价用房 (affordable rental housing) :收入低于家庭收入中值的社会阶层负担得起的住房单位。

近年来这些讲座着重探讨了住房政策(housing policy)在社区中所扮演角色的重要性,因为越来越多的社会科学研究强调了一个人的成长环境和成年后社会生活水平之间的紧密联系。所以今年将继续这一主题,但将会特别关注如何促进社区复兴(the revitalization of neighborhoods)这一挑战。这个问题被忽视了很多年。

当全国各地的城市都面临着日益明显的中产阶级化压力(gentrification pressures)时,我们往往忘记了那些针对性投资需求的社区——为生活在这些地区的数百万人创建稳定、健康的社区。正如不久前在《国家住房报告》(the State the Nation's housing report)中所报道的那样,2000年至2015年间,生活在贫困率(poverty rates )40%以上的社区人数翻了一番,从300万人增加到600万人,其中五分之一生活在城市地区(urban areas)。

城市生活的吸引力越来越大,这让人们对城市的需求和投资有了新的希望。但同时风险依然存在,那就是正在进行的更新不会造福于这些年衰落的社区。于是我们希望寻找一位在公平发展领域 (the field of equitable development) 的国家领袖来谈论这些问题,特别是来自设计领域的专家,我们很快就找到了金伯利·道尔 (Kimberly Dowdell) 。

金伯利(Kimberly)讲述了自己作为一名建筑师的最初经历——她回忆道,小时候当她看到家乡底特律(Detroit)破旧的建筑时,她下定决心要通过修复这些建筑来修复这座城市。她开始在康奈尔大学(Cornell)学习建筑,然后在纽约和华盛顿工作,担任建筑师(architect)和房地产项目经理 (real estate project manager) 。在此过程中,她与合伙人共同创立了SEED, social, economic, environmental, design,以促进每个人在社会、经济和环境健康的社区中生活的权力为使命。

由于她对公共服务(public service)的贡献,她被ImpactDesignHub.org评为2012年100位国家公益设计领导人之一。但她逐渐认识到解决城市社区面临的挑战需要更广泛的工具和途径,于是她报名参加了肯尼迪学院(Kennedy School)的公共管理硕士项目(masters public administration),在那里她是该校公共领导力中心(Center for public Leadership)的希拉·c·约翰逊 (Sheila C. Johnson) 领导组的研究员。

后来她回到了家乡,先是在底特律工作,然后在2017年以企业家的身份加入Century Partners。她还曾在密歇根大学 (University of Michigan) 建筑学院 (Taubman and College of Architecture) 担任讲师,并于今年(2019年)1月起担任全国少数族裔建筑师组织 (National Organization of Minority Architects) 主席。

Century Partners与底特律菲茨杰拉德社区 (Fitzgerald neighborhood of Detroit) 和慈善机构建立了一家名为Fitz Forward的合资企业,为该社区的复兴提供了一种独特而全面的方式。这个项目的目标很宏大——重新开发100套待售和出租的住房,并采用创造性的选址方法重新利用250多处空置地块。但是正如金伯利(Kimberly)自己所指出的,在追求社区复兴的过程中,方法必须是全面的。因此,Fitz Forward也为居民提供了劳动力发展、互联网渗透和金融扫盲课程的机会。

作为诺玛(NOMA)的总裁,她提出了一项雄心勃勃的计划,旨在帮助扩大非裔美国人建筑师的话语权。在一个非裔美国人占总人口13%的国家,非裔美国人建筑师的比例还不到2%。该计划的目标是确保少数专业人士能够在振兴Fitz Forward等地区中发挥作用。

我们渴望将国外的学科和专业结合起来,以整体的方式解决国家的住房问题和挑战。今晚很高兴能从金伯利(Kimberly)那里了解到更多关于社区复兴的愿景。希望她今晚的讲话能激励所有人。最重要的是,我们希望她的演讲和她正在进行的工作能够帮助指导下一代的建筑师、开发商、规划者和政策制定者,他们将帮助塑造共同的城市未来。因此,我非常荣幸和愉快地向大家介绍金伯利·道德尔 (Kimberly Dowdell) ,由她来进行今年的邓洛普演讲 (Dunlop lecture)。


讲座正文

Kimberly Dowdell

大家晚上好。非常感谢你们邀请我。感谢联合住房研究中心(Joint Center for Housing Studies)邀请我来做这个讲座。如前所述,我曾就读于约翰肯尼迪政府学院(John F. Kennedy School of Government) 。我是公共领导中心 (the center for Public Leadership) 的一员,我真的很喜欢我在肯尼迪学院的经历。那是几年前的事了,但我一直印象深刻,因为我可以和很多不同的人交流。我们班有来自70多个不同国家的200多人,这是一个很丰富的多样性。

人们经常问我的一个问题是,“如果你是一名建筑师,你为什么要学习公共管理?”或“你为什么要去政府学校”。我总是说,建筑是公共领域的一部分。希望你们能更好地理解建筑和公共政策,公共管理如何结合在一起,以建设更好的未来。

我上肯尼迪学院的另一个原因是我其实是约翰肯尼迪的粉丝。我觉得他是最酷的总统。这是他的一句名言:不要问你的国家能为你做什么,而要问你能为你的国家做什么。于是我在思考我们能为城市做些什么。


城市的发展

当我在中学时,那时我有机会开展第一篇论文研究——那是在谷歌之前。在拥有今天这些先进技术之前,我得去图书馆,这让我想起了科技发展的速度有多快。举个具体的例子,有一个叫做摩尔定律的原理,它讨论了计算机的整体处理能力如何每两年翻一番。1981年IBM推出了MS-DOS*。早在2007年智能手机出现了。到了2019年,昨天苹果刚刚发布了一场盛大的新闻发布会。所以如你所见,我们将不断地面对技术领域的重大变革。科技如此重要,它是影响城市发展的主要因素之一。这是SOM的一幅图片,描绘了罗斯福岛(Roosevelt Island)的康奈尔理工学院(Cornell Tech)。几年前,布隆伯格(Bloomberg)在纽约市发布了一份RFP(Request For Proposal, 需求建议书),以推动纽约作为科技巨头向前发展。其目标是成为硅谷(Silicon Valley)的领头羊和竞争对手。所以他们在这些新的基础设施上投资了数十亿美元,这是很重要的,因为技术不仅对建造的环境有很大的影响,而且对我们彼此之间的互动也有很大的影响。它实际上塑造了工作的未来。

*MS-DOS:DOS是个人计算机上的一类操作系统。1981年IBM发布了第一台个人计算机。

但是科学技术并不是什么新鲜事。这是迭戈·里维拉(Diego Rivera)的一幅画, 存放在底特律艺术学院(Detroit Institute of the Arts.)。这幅画完成于1933年,它描述了发生在底特律的自动化流水线(assembly line)。从本质上说,正是引进这些技术使底特律成为了一个伟大的城市。

让我们快速浏览一下底特律的一些数据,红点代表着这个城市发生的事情,蓝点代表着一个我的个人故事。第一个红点在1913年左右,亨利·福特(Henry Ford)发明了第一个装配线上的T型车(Model T rolled off of the assembly line)。第二个点在1920年左右,我的曾祖父从乔治亚州(Georgia)的乡下搬到了底特律。下一个是大萧条时期(the great crash),也是迭戈·里维拉(Diego Rivera)绘制工业壁画的时期,这表明底特律是一个工业城市,很明显是汽车工业。1946年我的祖父母搬到了这里。1947年他们在底特律东部买了第一套房子。就在几年后的1950年底特律的人口达到了200万的峰值。1960年底特律成为美国人均收入最高的城市。很快它就滑了下来。但这是另一个重要的标志,那是在1968年发生的一场大规模的叛乱。很多城市都经历过这次叛乱,那是城市历史上的一个重要转折点。我很幸运在80年代出生在这里,大概在1994年我决定成为一名建筑师。然后我在2001年离开了这座城市去学习建筑。2013年底特律是申请市政破产最多的城市。在2015年,我回来了。我不确定人口是否还在增长,但人口普查是在明年,所以让我们拭目以待。

那我为什么决定学建筑呢?这是底特律市中心的一栋建筑。这些照片是很久以前的。这是哈德逊百货公司,它曾经是世界上第二大百货公司。它确实代表了底特律多年来的活力。

然而当我还是个孩子的时候,这就是我所看到的。作为一个11岁的孩子,我记得我对自己说,如果修复了建筑,那么我们就能修复城市,一切都会更好。我后来意识到,这一切都不是这么回事。但事情就是这样开始的。“我要成为一名建筑师。我要修复这些建筑。

这是一张底特律1949年和2013年的对比照片。很多住宅都被推倒了。我作为一名建筑学学生研究了这个问题,想弄清楚底特律发生了什么,以及建筑学如何帮助解决这个问题。在这两张对比图中我们可以看到更大的问题——城市设计的问题。我们都应该去思考如何扭转这种局面。

造成这种情况的一个主要因素是划红线注销 (redlining)。在20世纪30年代至50年代,有很多政策给有色人种带来了很多不公平和不利因素。银行基本上不会贷款给第四等级地区的人,或者说是位于红色区域的人。因此它对财产价值(property values)和人们获取资本的途径产生了负面影响。这导致了底特律投资大量减少。

* redlining: 划红线注销,以直接或间接地提高价格,拒绝向经济风险较低的社区发放住房贷款或保险的政策。

这种系统性投资(systemic investment),如果你想更深入了解,可以参考一本非常棒的书——《法律的颜色》,这本书的作者是理查德·罗斯坦。它详细介绍了促成我们今天所看到一切的所有事情。


创伤,公平,弹性

几年前,我有幸以学生的身份参加了邓洛普讲座(Dunlop lecture)。乔纳森·罗斯(Jonathan Rose)做了一个关于ACE(Adverse Childhood Experiences,儿童期不良经历)*的演讲。我发现这是一个非常具有煽动性的话题。一个房地产开发商在谈论童年时期的不良经历是什么? 在很大程度上,贫困的确是造成这种情况的主要原因。这种影响不会只发生在一代人身上。这会影响到他们的孩子,他们孩子的孩子。所以这是一个真正的问题。因此就民生而言,这是一个真正的代价。

*ACE:Adverse Childhood Experiences,儿童不良经历是儿童时期(0-17岁)的潜在创伤事件,例如遭受暴力,虐待或忽视;目睹家庭暴力;并有家庭成员企图自杀或死于自杀。

虽然经历创伤,但是可以获得恢复,这就是运用公平(equity)方法。我小时候有过一段特别的经历,那就是我有过ACE(Adverse Childhood Experiences,儿童期不良经历)。我小时候和我母亲一起生活,她有心理健康问题。她是一个好人,却不是一个好的母亲。所以我的某些经历确实导致了一定程度的创伤。小时候我和妈妈在底特律租的房子里被赶了出来。那时我在一个普通的公立学校上学,但是我的母亲努力让我进入一所更好的学校,叫做吉布森天才学校(Gibson School for the Gifted)。后来我接受了更高等的教育。这在本质上改变了我的生活。所以我认为权益是正确的。如果有不好的事情发生,你运用权益,事情会恢复甚至变得更好。我认为城市也可以有同样的体验。我认为城市会经历创伤,但是如果恢复得当,他们会更有韧性(resilience)。


Fitz Forward项目

社区改变未来

现在有一个由Bedrock Development牵头的计划。底特律有个亿万富翁叫丹·吉尔伯特(Dan Gilbert),他在底特律市中心的触媒式发展(catalytic development)中占了主导地位。这就是他的项目。设计由Shop Architects完成,所以效果图非常漂亮。它确实反映了底特律市的未来,以及我们所希望的未来。我们希望这座城市通过这一全新的生命周期(new lease on life) 实现真正的公平(equity),能够真正开始产生我们希望看到的韧性(resilience)。

我也在密歇根大学教书。去年一个研讨会是关于底特律。底特律全市总面积为139平方英里,市中心(Downtown Detroit)和中城(midtown Detroit)占大约10平方英里。只有这里得到了真正的投资。就是这里的黄色区域。毫无疑问,整个城市都有实力雄厚的地方。但是我们只在这一领域看到很多触媒式发展(catalytic developments)。

我是Century Partners的合伙人,我们正在尽力帮助其中的4个社区(底特律是一个拥有105个社区的城市),目前的重点是那些已经很强大的社区,或者离很强大社区较近的社区。我们的战略本质上是着眼于一些有空置的地方,并真正支撑起这些地区。比如在一个街区内,可能会有很多空置的房屋,我们所做的实际上是创建了一个房地产私人股本基金(real estate private equity fund)来购买某些房产,对它们进行改造,让它们恢复生产生活后使社区再次充满活力。

举个例子。我的合伙人戴维·阿拉德(David Alade)和安德鲁·科罗姆(Andrew Colom)于2014年创办了Century Partners。这是他们的第一栋房子。这是他们在阿特金森大街(Atkinson St)上买的复式公寓。我们集体购买了所有空置的房屋,它们已经年久失修。事实上大多数租客都是年轻的城市建设者,他们真的想在底特律闯出一片天地。看到这些地方居住着真正相信城市未来的人们,真是令人兴奋。

我很荣幸能管理这所房子的改造工作。我们以71000美元的价格买下了它。在一个美国的大城市,花71000美元买一栋这样的房子太疯狂了,但这确实发生了。我们投资了约150000美元用于修复改造,最终以290000美元的价格卖了出去。这只是我们工作过程的一个简单例子。

这是北部一个四单元公寓的图片。我的搭档戴维·阿拉德(David Alade)要接受这个大挑战。

这是完成后的样子。很明显这比让它空着要好得多。

鉴于公司在过去几年里所做的成效,底特律市鼓励我们申请RFP(Request For Proposal, 招标书)——基本上是100个住宅的改造工作和250个空地的重新设计。我们和合作伙伴The Platform一起促成这些设计。从左到右依次是安德鲁·科罗姆(Andrew Colom),我,戴维·阿拉德(David Alade), 然后是我们的合作伙伴The Platform的管理者,彼得·卡明斯(Peter Cummings)和迪特里希·克诺尔(Dietrich Knorr)。我们决定从一个可持续的、全面的角度来解决这个问题。

我们的原则是把社区团结起来,帮助赋予他们权力,让他们能够自己解决问题。这是一个按贫困程度划分的社区。但我们认为,如果能介入合适的资源的话,我们可以改善这里的贫困程度。

我再介绍一下这里的背景,选择这个社区的部分原因是它离城市的一些富裕地区很近。它还位于两所重点大学之间,即仁爱大学(University of Mercy)和玛丽格罗夫学院(Marygrove college)。这四分之一平方英里的区域是工作重心,我们将创造一个新的模式,在社区范围内实现可持续的再发展。

这是一张航拍照片。这是我们要研究的住房存量(housing stock)的一个样本。市政府建了一个叫埃拉·费兹杰拉德公园(Ella Fitzgerald Park)的公园。我们正在改造接近260个地块,100个房子。随后我们清理掉那些无法留存下来的房子。

这是一个简单的平面图。这是由城市资助的中央公园。所有的橙色或其他颜色我们现在正在研究的整个街区不同类型的房子。

这是一个公私合作伙伴关系(public private partnership)的好例子。我们与市政府、合作伙伴The Platform以及许多社区组织密切合作,确保这个项目的可行性。

这里有一些前后对比的照片,显示了我们从底特律土地银行管理局(Detroit Land Bank Authority,简称DLBA)购买的一些房屋的状况。几个月后我们把这个废旧的房屋变成一个非常漂亮的房子,给这个年轻的家庭居住。他们的婚礼是10月份在他们的房子里举行的。

这是另一组前后对比图,在投资改造以后这个房屋的情况变好了很多。

还有一组改造之前、改造中和改造后的图片。真的变好了很多。

这些可爱的小房子代表了很多人的未来。图中是上周在《底特律自由报》(Detroit Free Press)上发表的一篇文章,它谈到了底特律很少有黑人获得住房抵押贷款(home mortgages)。这确实是个大问题。黑人不仅仅是很难通过抵押贷款的形式获得资金,即使是在发展方面也很难获得银行融资。所以一般来说在底特律贷款是非常困难的。但如果想要做出改变,提升权益问题是前提之一。掌握获得资本的途径是必须解决的问题。

三方协作(Tri-Sector Collaboration)是一种帮助解决这些问题的重要工具。我认为如果想对城市产生可持续的影响,我们必须作为私营部门(private sector)与公共部门(public sector)和非营利部门(not-for-profit sector)密切合作,这一点非常重要。这三方在底特律这样面临挑战的地方都非常关键。


设计的力量

另一件要记住的事情是设计真的很重要。温斯顿·丘吉尔(Winston Churchill)曾经说过,我们塑造建筑,然后建筑塑造我们。在规划的层面设计也很重要。我认为在某种程度上,开发人员就像设计师。他们设计出对社区的愿景,对建筑的设想。他们应该和优秀的设计团队、优秀的架构师一起实现这个愿景。

我认为不同层面的设计是很重要的。各方实现最大化的合作才会带来长久的收益。盈利能力对项目的可持续性至关重要。我说的不仅仅是绿色的可持续性,而是可以维持并经受住时间的考验的可持续性。就像Fitzgerald这个项目一样。实际上我们目前正在研究的这些住房应该长期保持使用状态,它们的价值会随着时间的推移而增长。这是美国梦的一部分。我们希望Fitzgerald项目能做到这一点。我们还希望看到Fitzgerald项目成为一个先例,不仅是在这个特定的街区,还包括整个底特律市以及全国其他城市。

作为NOMA的主席,我非常强烈地感到,作为代表发声(representation)很重要。好的设计的一部分是拥有一个能够反映他们所服务的社区的设计团队。图中是我去年在芝加哥,受任NOMA主席,我做了一个关于ALL的演讲。

ALL是途径(access), leadership, 和legacy的首字母缩写。我认为作为一个组织,我们为4000到12000名建筑学院的学生以及那些正在申请执照的人提供更多的机会,这一点非常重要。这就是A(途径:access)。领导力(Leadership)很重要。一旦你获得了执照,你如何在你的职业中真正地领先?在公司里,你如何领导?如何成为一名企业家?你如何成为一个开发者?你可以有很多不同的领导方式,不同的方式可以产生不同的影响。所以我们希望能够在成员中培养这种领导力。最后一个L是延续(legacy)。这实际上是为了确保公司所有者以他们自己的定位来考虑他们的未来,以回报子孙后代。


城市的未来

所以应该如何看待城市的未来呢?人口肯定会变得更加密集,更加多样化。如何确保我们正在做的工作是公平的?怎样才能做出正确的选择呢?

人口数量确实在增长,举个简单的例子——到2050年,全球2/3的人口将居住在城市。在美国,到2050年人口会从3亿增长到4亿。那么未来大家将住在哪里呢?这就是我想知道的。我认为我们应该共同努力解决这个问题。


另一件在美国特别需要注意的是:多样性的增长。根据布鲁金斯学会(Brookings Institute)的数据,到2045年,美国的大多数人将是有色人种(people of color)。图中是大概的比例分析。我认为这是值得注意的,因为目前很多权力都掌握在白人男性手中。应该如何理解这些人口结构的变化?

还有科技的进步,机器人将取代我们的工作。这一切都让人非常有压力。那么谁来负责解决这些问题呢?谁来处理日益增加的人口密度,人口多样性,气候变化和所有与这些事情相关的复杂的问题?我鼓励大家一起努力思考如何解决这些问题。我认为跨学科解决问题是非常重要的。

当我在肯尼迪学院(Kennedy School)的时候,艾德-马尔尚(Ed Marchant)在课上问了一个问题: 什么是黄金法则(Golden Rule)? 有人知道那是什么吗?我和我的祖母在一个基督教家庭中长大,所以我认为应该是:己所不欲,勿施于人。而这并不是艾德-马尔尚(Ed Marchant)想要分享的答案。他说黄金法则就是拥有黄金的人制定规则。所以既要考虑他人,但也要帮助制定规则。总而言之,做你认为有价值的事情。所以真正可以制定规则的是美国三大最富有的这三个男人。但我鼓励大家思考那些利用自己的资本渠道去做积极事情的人。

希拉·c·约翰逊(Sheila C. Johnson)就是这样一个人。她是我的榜样,不仅是因为她创设了theSheila C. Johnson Fellowship,我也是获得奖学金最早的一批人之一,但是她也教会了我们很多东西,她鼓励我们把自己当作自己生活的CEO。她是世界上第四富有的黑人女性,并把她的财富用来帮助下一代。她创设这项奖学金,旨在解决不平等问题,或帮助学生或者专业人士解决社区的不平等问题。

即使有希拉·c·约翰逊(Sheila C. Johnson)这样的人在努力,非洲裔美国人在贫富差距方面还是严重落后。可以看到美国白人家庭的平均净资产约为11.7万美元,而非洲裔美国人是1700美元。这确实反映了黑人社区的许多问题,如何帮助他们缩小贫富差距,提高他们的地位。如果继续现在这样,到2053年,非裔美国家庭的数量将达到零。这太糟糕了。该怎么办呢?

我认为部分解决办法是在房地产领域,必须把房地产看作一种工具。我之前讲过的获得教育,获得高质量的工作都是很重要。我们还必须确保每个人,特别是非裔美国人,都能在他们世代分离的新的社区里拥有新的未来。在很多地方看到的情况是,当一个社区得到关注,人们开始投资,然后通常是那里经济最脆弱的人被迫离开。我认为必须努力确保人们能够有安全稳定的住所,才能过上有意义的生活。

我认为孩子就是未来,我们所做的一切都是为了这些孩子们。我们必须保护我们的未来,尤其是那些最容易被驱逐,甚至无家可归的人。对于有孩子的家庭来说,住房保障是最重要的事情之一,因为我们希望确保孩子们得到保护。作为城市和建筑环境的领导者,这项工作确实是我们的责任。

要问问自己能为城市做些什么,能帮助有色人种的开发者做些什么,他们正致力于平等地发展有色人种的社区,我认为这很重要。帮助致力于振兴有色社区的非营利组织,加入从不同角度展示价值的设计公司,确保建筑环境的未来真正反映我们塑造的社区。最后,放手去做。再一次,把自己想象成自己生活中的CEO,开始思考真正塑造未来的方式。我在这里鼓励大家了解并为缩小贫富差距做贡献,因为最终我们需要保护孩子们,从而保护我们共同的未来。谢谢大家!

问答环节

Q

非常感谢你的讲座,内容丰富多彩,充满了你生活中的趣闻轶事。你谈到了那个百货商店,并展示了它在发展中的样子。正如你提到的,通常情况下这些伟大的项目在复兴城市时,会有意想不到的结果,比如你提到的财产价值的上升。所以你可以谈谈其他积极的措施吗,底特律现在有哪些措施可以确保社区中低收入的人们不会流离失所呢。

A

谢谢你的问题。我认为底特律市做得很好,他们在设法制定干预措施政策,以防止你提到的许多与流离失所相关的问题。我认为所有城市都需要更深入地思考这些问题,并找出干预的方法,这样人们才能得到保护。比如我知道在纽约房租是受控制的。在全国范围内有一些开发协议要求开发商支付一定的收益。所以我没有这个问题的所有解。我认为它是因地制宜的。重要的是,要让那些有可能因发展而被消极或积极地取代或影响的社区参与进来,了解他们真正的需求是什么,然后与他们合作,并与公共部门、私营部门和非营利部门合作,为这些问题定制解决方案。

Q

你好,我来自底特律。我整个春假都在那儿,只是想感受一下市中心正在发生的事情。所以我想问,你如何看待保障性住房(mixed  income housing  )*?随着市中心的发展,人们仍然想住在这些单户的住房里吗?

*保障性住房(mixed houing income ):对低收入美国人来说,保障性住房是传统住房补贴计划的替代品。保障性住房社区是由不同负担能力水平的单元组成的开发项目,有些单元以市场价格出售,有些则以低于市场价格出售给低收入家庭。


A

这个问题问得好,我认为有些人确实对居住在更密集的地区感兴趣。我生活在华盛顿和纽约,我喜欢密度高的地区,我住在公寓里,住在有很多其他单元的建筑里。但有些人更喜欢单户住宅。这显然是个人的决定。但我认为在经济方面,很多人始发现他们负担不起住在市中心的多户住宅。因此我们希望可以提供更多可行的选择。底特律在帮助人们进出城市方面做得非常好。在60年代城市更新时建立了一个非常棒的高速公路系统。你可以在不堵车的情况下在15分钟内从市中心到达Fitzgerald neighborhood。所以思考这个问题的时候就会发现,这个城市的很多条件都向单户住宅开放,因为单户住宅的价格要比在市中心的多户住宅的价格便宜得多。

Q

你好,我最近了解了一些关于种族的话题。“白色空间”(white space)这个词对我影响很大,因为我所在的社区里全是白人。任何其他肤色的人进入都可能造成不好的公众影响。我想知道NOMA的项目,或者其他城市规划的项目,会选择如何影响这些白色空间,或者如何以积极有效的方式改变白色空间?因为最近在学校里,我了解到有超过一半的同学的邻居都是白人。

A

这是个很好的问题。我不知道我是否有答案。但我承认确实存在很多白色空间(white space)。从我展示的数据来看,随着时间的推移,这个国家变得越来越多样化,我呼吁我的白人兄弟姐妹们更加欢迎那些与他们肤色不同的人。我认为通常情况下,白人社区存在就是因为贫富差距——这些地方都很贵。这并不是说有色人种都很贫穷,因为我刚提到了像希拉约翰逊(Sheila C. Johnson)这样的人。

在关注白色空间(white space)的时候,应该关注有什么方法可以开始鼓励引导这些区域开放。我不知道NOMA是否有任何渗透白色空间的具体计划,但这听起来很酷。我认为确实需要更多地意识到这一点。当我们看到城市变得更加密集和多样化时,我们如何开始创造更和谐的空间?从理论上讲,如果人们住得离得越近,可能会变得越混乱。如何创造公共空间,建筑,和所有类型的干预,在不同的人一起生活在城市和其他环境中。

Q

你好,谢谢你的演讲。我的问题是,城市是由金钱和美元驱动的。人们被赶出城市,是因为工业和就业机会被带出了城市。我想了解你做的任何设计或者项目是否与某种经济驱动力(economic driver)有关,这种驱动力可以给街区带来某种工作,让居民在自己的家中拥有某种生意,或者让使街区拥有某种市场,或者其他可以增加街区的经济阶层的动力?因为到最后如果人们住不起城市里的住房,他们就会被赶出去。所以我的问题在某种程度上是一个循环的问题,如何让更多的人能够实现这个目标呢?

A

是的,这是一个非常重要的问题。刚才我没有详细介绍,但是Fitzgerald是一个公私合营的项目。因此我们期待底特律市尽其所能,为商业项目创造更好的环境,而不仅仅是沿着商业走廊(commercial corridor)。这也是为什么选择这个社区的另一个原因,因为它曾经有非常活跃的商业走廊,可以创造出能够振兴这个地区的商业。同时我们也在研究新的分区干预措施(zoning interventions),以帮助人们在家中经营业务以及诸如此类的事情。作为开发者,我们还要和公共部门、合作伙伴和非营利部门共同努力,创造更多这样的机会。但我100%同意你的观点,这其中很多都归结到经济学上。每个人都有自己的角色。我们都是拼图的一角,组成更大的画面。

Q

你好。令人振奋的讲座。谢谢你和我们分享你的故事。我感兴趣的是,你为什么要去学建筑呢?你从建筑学教育中得到了什么?是什么吸引你去肯尼迪学院的?

A

谢谢你!我认为建筑学院最有价值的事情之一就是学习如何解决问题。设计是一个迭代的过程,我之前提到过。把注意力集中在一个特定的问题上,一遍又一遍地重复,被你的教授批评,有一个紧张的环境,那就是建筑学院。


从某种程度上来说,价值主张是在为现实世界中遇到的问题做准备,我重要的是解决问题的能力,这与建筑学院学到的批判性思维是有很大关系的。这个行业可以更好地向我们的客户传达这一价值。在全球范围内的过去的几十年里,其他的职业已经介入并承担了一些传统上建筑师的角色,所以我们有更大的价值主张。在学术界,我们可以做更多的事情,我们有一个底特律的工作室,创建一些设计项目,解决很多之前讨论过问题——社会、经济、环境、还有文化。我认为必须研究一个地方的文化,以及如何开始将建筑作为一种语言将人们聚集在一起,并讨论空间——因为我认为无论走到世界的哪个角落,人们都在体验建筑,体验公共空间,所以这是一种共同的语言。

Q

你好,我想稍微把重点转移到住房上。我喜欢你们装修的独栋住宅。你在演讲一开始就提到了你的家庭历史,家庭的重要性,家庭的文化意义,以及在底特律住在这些小房子里的记忆。我去了南圣路易斯的一些社区,那里的情况和这些非常小的砖房非常相近,都是建在非常破旧的地方,收入较低的人住在那里。我在思考美国房屋所有权文化的历史。我很担心致密化(densification)的问题。在提供足够住房的问题上,如何可持续地解决住房需求增长这一问题。这是底特律的问题,但其他锈带城市*(rust belt cities)也有。我们如何看待建筑和设计项目的可持续性?你也提到了市中心多户家庭之间的紧张关系。所以房产估价是由多个单元组成的而不是单个单元。所以我认为这是一个复杂的文化、金融和历史问题。你对此有什么见解吗?

*锈带城市(rust belt cities):指曾经强大的工业部门萎缩而导致的去工业化的城市,即经济衰退,人口减少和城市衰败。

A

正如我之前提到的,住房的选择是个人的决定。我认为每个人都应该有能力为自己或家人做出选择。依据底特律和圣路易斯现有的房屋存量,还有其他城市的数据,我认为很多这样的房子是可以维护的。在我展示的一些图片中,很多房子可能已经被拆除了,但我们决定投资把他们救回来。对于其他进入底特律等城市的人来说,他们可以选择拥有现有的、更有历史意义的住宅,或者生活在密度更大的环境中。我不认为我们会看到更多的单户型新建筑,因为在很多这样的城市里有很多很好的住房存量,甚至是不错的住房存量。但我认为,很多人可能会选择多户家庭。我认为这可能是一件好事,从可持续发展的角度来看,这更有效率。但是,对于那些想要尖桩篱笆和后院的人来说,在底特律也有可以发展的空间,其他很多城市也是如此。

Q

你好,我想知道你们对现行物权法(existing property law)或建筑法规提出了怎样的挑战——我是指你们做过的一些项目。可以讲讲更加详细的过程吗?

A

所以我认为Fitz Forward社区是一个试点项目。我们在创新的很多东西,在迭代,因为它在某种程度上是一种设计体验。我们必须与合作伙伴密切合作,改变一些对项目产生影响的政策——那些不能帮助我们以有效快速地进行项目的政策。事实上Fitz Forward这个名字就叫“前进”。政策对于创建可持续系统非常重要。随着这个项目的持续推进,到目前为止,已经是第三年了,这是一个非常缓慢的过程。也许我们需要一些工作来提高这个过程的效率。有很多不同类型的干预措施可以为下一个社区的进展提高效率。所以真正要做的是记录经验,并帮助确保未来的社区能从教训中受益。


讲座原址:https://www.youtube.com/watch?v=q3fQ04-Y-Oc

城市住房系列:

住在现代还是未来?

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作者:孙灿
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