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中国初代房地产商与职业建筑师的沉浮

2018.12.08 | , , , ,
青年建筑 青年建筑

作者:青建国内组
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1

中国房地产,始于清朝

关于房地产在中国的起源,有很多种说法。

在大多数人的印象里,中国房地产诞生于上世纪80年代:

1981年的中房集团是中国第一家房屋开发公司。

1987年12月1日,深圳敲响第一声土地拍卖槌。

然而有史可考的中国房地产开发可以追溯1845年的上海。(参见潘谷西版《中国建筑史》)

青建君今天就来给大家普及一下这段中国房地产鲜为人知的历史。

2

买下土地,划分为若干块,建房出售

1845年,中英签订了《中英上海租地章程》,上海出现了一个新名词——租界。租界是指在中国出租给外国人居住的地方,在这里,外国人拥有行政自治权和治外法权。

外商要求在租界购买土地,而清政府不同意这种变相割让土地的方式。在这种情况下,土地永租制诞生了,商人一次性交足押租后,就取得了土地的永久使用权,每年只需向中国政府交纳固定的年租即可,年租每年不变。土地原业主不能擅自索回,而承租人介意随意使用,哪怕转让他人。某种意义上来说就是土地销售。

土地流通就为房地产的形成创造了条件。而真正的兴起是1953年小刀会起义期间,大量难民逃入租界,外商纷纷在租界建造木板屋出租给华人,不到一年时间,就在广东路,福州路一带建造了800多幢,到1860年,房屋居然已经达到8700幢。土地价格也从1852年平均每英亩50英镑上涨到1862年的10000英镑,涨了整整200倍。

许多洋行纷纷设立地产部,大兴房地产开发。“将土地租给华人或建成房屋租给华人(永租实际就是出售),取得30%-40%的利益,是最赚钱的方式。”一位早期的英国房地产商史密斯这样说。

1888年,上海第一家房地产公司——英商业广地产公司成立。该公司的常规做法是买下没有开发过的土地,划分成若干块,分别建造沿街的商业和内部的里弄住宅,然后出售给个人和其他公司,或者自己经营租赁。是不是和现在的开发商一毛一样呢?

上海里弄

里弄住宅是房地产运营的典型产物,采取联列式的布局,运用浓缩天井的宅屋单元,紧缩为单开间的广式做法,从一二层向二三层演变的增高趋势,沿街设商业用房、大街背面布局里弄的规划格局,最大限度争取空间。充分显示出来房地产投资集约用地的特色。

之后成立的房地产大王沙逊集团就更厉害了 ,1926年前后陆续成立了华懋地产公司、上海地产公司、东方地产公司,投资建造了外滩的沙逊大厦,由公和洋行设计,华商新仁记营造厂承建。钢筋混凝土框架结构。占地面积4617平方米,建筑面积36317平方米。大厦高10层,局部13层,另有地下室,地面至顶端的高度为77米,是当时上海最高的建筑。立面以垂直线条为主,在腰线和檐口处有雕刻的花纹。外墙除第9层和顶部用泰山石面砖外,其余各层均用花岗石作贴面。总造价5602813两,前十年每年的租金收入638784两,十年回本。可见当年房地产投资回报之丰厚,如今的商办地产可就不能相提并论了。

沙逊大厦

除了洋行,华商也进入到这个领域,其中不乏上海商人、官僚、买办。专业的华资房地产公司到1931年也有20家以上。

厦门的鼓浪屿也曾是房地产公司的聚集地。因为鼓浪屿的公共租界允许华人购地建房,不少闽籍华侨前去投资,20世纪20年代至30 年代,兴建的各式楼房有1014幢,30年代厦门和鼓浪屿共有1万多幢私房,其中5000多幢为华侨所有,地产公司21家。

鼓浪屿

3

房地产的金融化意味着行业走向成熟

房地产和金融业是相辅相成的,房地产的金融化意味着行业走向成熟,几乎每一家外资房地产公司背后都有外资银行作为靠山。

上海8家英商房地产公司向银行抵押借贷款高达资产额的89.7%,各大钱庄也纷纷经营房地产抵押放款。想想如今地产的负债率也不算啥。

近代建筑设计建造和房地产的开放也是同时产生,最晚在19实际60年代,以投标制、包工制为特点的近代营造机构就在上海出现了。20世纪后来华的外国建筑师明显增多,他们很多组成了建筑设计事务所,如上海的公和洋行和乌达克洋行,1928年上海外籍建筑设计机构已近50家。

4

自称建筑师的中国人

1913年2月25日,上海24名外国建筑师和工程师写给工务局的信中提道:

“我们注意到,不具备资格和能力而自称为建筑师,要求承担大型西式建筑设计的中国人在数量上越来越多”。

可见此时,已经有一批没有受过正规西式建筑学教育,但是已经会做建筑设计,自称建筑师的中国人。要知道,在此之前,中国只有会做中式传统建筑的工匠,而现在出现的是会画设计图纸,懂得西式建筑结构的中国设计师,有可能是长期在外国事务所工作后学习了专业的技能。他们可能算是最早的中国“建筑师”了,上海“大世界”的设计师周惠南就是这样一位土生土长的建筑师。此时外国建筑师开始担心中国人要抢了他们的饭碗。

直到20世纪20年代初,才陆续有国外学习建筑回国的留学生开始创办事务所,如吕彦直组的东南建筑公司,彦记建筑事务所。刘敦帧、柳士英等组的华海公司建筑部,还有很多如华东同济工程事务所、华盖建筑事务所、董大酉建筑师事务所、基泰工程司等等。1927年,上海制订了《建筑师、工程师登记章程》。1929年,在上海工务局注册登记的建筑师人数就有368人(其中正式等级227人,暂行登记141人)。1935年,上海注册登记的营造厂就达到2763家。1939年12月南极国民政府修改正公布的《管理营造业规则》,将营造厂商明确分为甲、乙、丙、丁四等。

5

沉沦

房地产经济是整个市场体系中的一部分,兴衰起伏都与当时的社会大环境息息相关,战争、政治、经济都会对其产生巨大的打击。市场经济发育顺利,城市稳步发展,房地产自然兴旺,一旦经济萎缩,银根收紧,战争爆发,人口外迁,作为固定资产投资的房地产可能陷入比其他行业更深的危机。第一代的房地产人绝大多数没有逃过这样的命运。

1941年,太平洋战争爆发后,沙逊在上海的不动产作为敌产全部被日伪没收。日军战败后,维克多·沙逊虽然逐渐收回了财产,但生意的黄金时期已过去,遂萌退意,陆续将资金抽往海外。

1949年,上海解放后,沙逊洋行已入不敷出,后经上海市政府协调,同意用沙逊大厦作资产,偿还洋行所欠下的土地税、管理费、水电费、职工工资等。1956年,作为和平饭店开放,对外营业至今。1992年,世界饭店组织将和平饭店列为世界著名饭店。

如今的和平饭店

黄浦江依旧,沙逊大厦依旧,然后它的主人已经变更,那个曾今风云一时的沙逊洋行已经渐渐淡出人们的记忆,而新的故事又在发生。

“魔都”上海的一处新建筑

本文参考资料:

潘谷西:《中国建筑史》

朱剑成:《旧上海房地产业的兴起》

上海通志编:《上海研究资料》

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2条评论
紫竹阁主
紫竹阁主 2018-12-10 14:46:25 回复 0

1853年吧

光的深处
光的深处 2018-12-09 12:54:30 回复 0

最后一幅图亮了

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作者:青建国内组
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