建筑师的实战经验：设计背后之“建筑密度”

文/王珣  北京汉通建筑规划设计顾问有限公司总建筑师

建筑设计过程中，设计师常常重视容积率、建筑高度、绿地率、停车位等经济技术指标。而建筑密度作为建筑设计的一项技术指标，常常被大家所忽视，本文将揭开“建筑密度”重要性的面纱。

多年前承担某个商业街项目设计工作，该项目为完全销售的商业店铺。我方开始设计时，前设计单位已经帮助开发商完成总图设计，但是通过对经济技术指标的分析，发现设计存在不小的问题。如表1所示：

表1：原方案经济技术指标表

表2：原方案建成后销售额估算表

由表1可以看出，原方案的建筑密度为28%，这个指标对于开发商而言，存在着利润的重大损失。由表2可以看出，商业共有三层，且每层面积相等。

建筑密度是指建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例，也即建筑物的覆盖率，具体指：项目用地范围内所有建筑的首层总面积与规划建设用地面积之比。它可以反映出一定用地范围内的建筑密集程度和空地率。

 一般而言，在总建筑面积（容积率）确定的条件下，住宅建筑减小建筑密度，增加公共绿地面积，可以提高住宅小区品质与档次。而商业建筑恰恰相反，由于首层商业的销售价值和租赁价格远远高于二层以上，所以应当尽量将首层面积最大化，以保证投资的利润最大化。

 一般情况下，商业街的建筑密度在35%至45%之间，数值大小由用地条件和形状决定。对于大型集中商业，如购物中心、百货大楼等，其建筑密度往往能达到60%以上。

 基于上述原因，在容积率和总建筑面积不变的条件下，我方将原方案进行修改，调整后的经济技术指标如表3：

表3：新旧方案经济技术指标对比表

新方案将建筑密度调整为38%后，首层建筑面积达到19000㎡，面积比原方案的14000㎡增加了5000㎡，也即将5000㎡的三层商铺调整为首层商铺，单价由0.8万元/㎡提升到1.8万元/㎡，每平米增加1万元，仅这一项增加纯利润5千万元。调整指标后的销售估算如下表：

表4：新旧方案建成后销售额估算对比表

由表4可以看出，在总建筑面积不变的条件下，通过建筑密度的调整，使得销售总价提高60200-53200=7000万元。对于一个原预计销售总价为5.32亿元的项目来说，经过方案的重新设计，能带来7千万的纯利收益，由此可见建筑密度在建筑方案设计中的重要性。

上述调整还带来两个附加优势，一是由于三层建筑面积减少，首层建筑面积增加，使得土建成本大量降低；二是由于三层商铺面积减少，增加大量二层屋顶的室外露台，可以作为赠送三层商铺的有利条件，扩大三层商铺的“外摆”营业面积，提高三层商铺的销售单价。此两点同样能够增加相当可观的利润。

面对新旧两个方案的经济技术指标表和销售估算表，当看到开发商沉思的表情时，“设计创造价值”的含义已经充分体现出来。

【题外】

对于商业街项目而言，建筑密度过小，意味着商业街的宽度加大，当宽度过大而失去顾客步行逛街的尺度，商街的繁华气氛会急剧减弱。例如同样长的两条商业街，一条宽50米，一条宽15米，如果两条商业街上均有100名顾客，那么两条商业街的顾客密度和人气立即显现出来。

逛街的消费者往往有从众的心理，也即当看到别人扎堆的商铺或商街，往往觉得这个商业肯定受大家的认可和喜爱，从而抱着新鲜好奇的心态加入到消费人群中去。过去有很多不法商贩通过“托儿”来实现较高的人气指数，也是充分利用人们从众的心理。通过对商业交通空间的把握和设计，来增加顾客密度和人气，也是提高商业价值的重要方法之一。

由此可见，建筑密度对于商业建筑来说，是需要优先解决的经济技术指标。

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